Hotely jako lék na „postcovidovou“ inflaci

Autor: Jaromír Kalužík  

 

Jak čelit „postcovidové“ inflaci, a přitom se vyhnout riziku progresivního zdanění vlastnictví investičních rezidenčních nemovitostí? Investujte do hotelového byznysu!

Oficiálně představovaná 3% inflace dnes bohužel neodpovídá ekonomické realitě.

Vlády EU, ale i USA neustále z politických pohnutek „upravují“ inflační spotřebitelské koše. Chtějí vytvořit zdání, že přes masivní tisknutí peněz do různých podpůrných a stimulačních balíčků je inflace relativně příznivá a pod kontrolou. „Trh“ tomu ovšem nevěří. To lze usuzovat z masivních investic do zejména rezidenčních nemovitostí, u kterých převážilo jejich vnímání jako nástroje pro uchování hodnoty kapitálu než jako nástroje pro realizaci výnosu. Proto jejich faktická cena meziročně vzrostla o zhruba 10 %. Odpoutala se tak od ceny, kterou bychom vypočítali, kdybychom se na nemovitosti dívali čistě jako na výnosové aktivum. To nám indikuje jedno:

Reálná inflace se spíše pohybuje okolo 6 %.

Vlády na tento trend s poměrně vysokou pravděpodobností zareagují tak, že se budou snažit investorům snížit atraktivnost rezidenčních realit jako nástroje na uchování hodnoty kapitálu. Například formou progresivního zdanění vlastnictví druhé a každé další rezidenční nemovitosti. Dokonce i nyní v předvolební době probleskují nápady některých politických subjektů na zdanění vlastnictví nemovitostí, tu rezidenčních, tu komerčních. Z toho lze usuzovat, že politický tlak na zdanění vlastnictví nemovitostí pod záminkou férovějších daní bude po volbách velký.

V tomto kontextu se jeví výbornou příležitostí investice do hotelového byznysu.

Zde totiž nebude možno záminku férovějšího zdanění politicky použít. Protože hotelový byznys během pandemie svoji krvavou daň na oltář veřejného zájmu již zaplatil. A ač je hotelový segment stále silně ovlivněn dopady pandemie, investice do „správného“ hotelu ve „správné“ lokalitě nyní, víc než kdy jindy, dává smysl. A to nejen z hlediska očekávatelného výnosu vlastního hotelového byznysu, ale i z hlediska samotné hotelové nemovitosti jako alternativního nemovitostního nástroje pro uchování hodnoty kapitálu.

Obecně lze říct, že nejsmysluplnějším časem na investici do hotelového byznysu bude druhá polovina roku 2021. Rozvolňování pandemických opatření napříč Evropou ve spojitosti se zvýšenou proočkovaností obyvatelstva revitalizuje celou řadu odvětví – hotelový byznys závislý na turismu a přeshraniční cestování nevyjímaje. U hotelů pak lze důvodně očekávat efekt odložené spotřeby a touhu lidí změnit alespoň na nějaký čas prostředí po mnoha měsících strávených jen mezi zdmi vlastního domova. Jelikož významná většina finančních investorů nedisponuje specifickým hotelovým know-how, měli by svoji investiční pozornost upřít zejména na vhodnou atraktivní budovu v atraktivní lokalitě. A navázat spolupráci nejlépe s renomovaným nadnárodním řetězcem, který disponuje potřebným specifickým hotelovým know-how.

Jak konkrétně postupovat:

Pro získání či vybudování efektivního hotelového aktiva řízeného nadnárodním hotelovým řetězcem musí seriózní investor dosáhnout následujících 5 milníků:

  1. Koupit nemovitost s nevyužitým potenciálem umožňujícím přestavbu na hotel v atraktivní lokalitě, která se může na první pohled jevit i jako do určité míry podfinancovaná. A která realizací designově dobře zvládnutého hotelového projektu získá větší lesk (vhodným příkladem může být akvizice a přestavba bývalého Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí v Praze);
  2. Uspořádat výběrové řízení a vybrat budoucího nájemce (pachtýře) hotelu, který představí vhodný koncept provozování hotelu v parametrech dané budovy. Bude na základě odpovídajících smluvních vztahů s relevantním nadnárodním hotelovým řetězcem (např. Marriott / Vienna House apod.) schopen s finančním investorem spolupracovat již v pre-opening fázi, tedy v plánovací a stavební fázi přestavby budovy na hotel a aplikovat Designové standardy nadnárodního hotelového řetězce a v post-opening fázi provozovat hotel pod brandem nadnárodního hotelového řetězce;
  3. Nastavit právní strukturu projektu reflektující jak pre-opening fázi (typicky smlouva o smlouvě budoucí o pachtu nemovitosti / hotelového závodu), tak post-opening fázi (typicky smlouva o pachtu nemovitosti / hotelového závodu);
  4. Uzavřít s vybraným nájemcem (pachtýřem) smlouvu o smlouvě budoucí o pachtu nemovitosti / hotelového závodu;
  5. Uzavřít s vybraným nájemcem (pachtýřem) smlouvu o pachtu nemovitosti / hotelového závodu.

Podaří-li se finančnímu investorovi tyto milníky splnit, může se po dobu jeho investiční angažovanosti, např. 10 let, těšit ze stabilních nájemních výnosů v řádu 7-10 % p.a. Při investičním exitu ještě z kapitálového zhodnocení cca 100 %, což v kontextu současných investičních alternativ s nízkou mírou rizika představuje nepochybně velmi atraktivní investici.